□ 問計代表

□ 本報記者 朱寧寧

物業(yè)管理在現(xiàn)代社會中扮演著至關重要的角色，已深度融入億萬家庭的日常生活。完善物業(yè)管理制度、提升物業(yè)服務水平，始終是全國人大代表關注的焦點。近年來，多名代表深入一線調研，傾聽多元聲音，積極建言獻策，全國人大常委會將“大力實施物業(yè)服務質量提升行動”確定為2025年重點督辦建議。

如何推動物業(yè)管理從“管秩序”向“優(yōu)服務”轉型，讓“家門口的幸?！甭涞厣?？《法治日報》記者近日邀請全國人大代表、重慶市律師協(xié)會常務副會長、北京大成（重慶）律師事務所董事局主席陳友坤，全國人大代表、江蘇金峰水泥集團有限公司總裁徐云飛，全國人大代表、沈陽大學體育學院教授李曉霞，全國人大代表、振德醫(yī)療用品股份有限公司紹興工廠制造三車間主任孟紅娟，從制度建設、業(yè)主自治、老舊小區(qū)管理等維度，提出建議破解物業(yè)治理困局。

陳友坤：

劃清權責斬斷物業(yè)雙重收費亂象

大量物業(yè)糾紛案件中，最讓業(yè)主無奈的，是“權責不清、收費不明”的亂象。不少物業(yè)公司物業(yè)費用收取不透明，特別是在設施維護、安保響應、環(huán)境保潔等核心服務領域，存在“重收費輕服務”的現(xiàn)象。

值得注意的是，不少物業(yè)公司將電梯廣告、車位出租等公共收益占為己有，形成“雙重收費、多重獲利”的畸形盈利模式。究其根源，跟當前物業(yè)收費普遍采取既按公攤面積收取基礎物業(yè)費，又對業(yè)主專有部分收取增值服務費的“雙軌制”收費模式直接相關。這不僅違反民法典的相關規(guī)定，而且構成對業(yè)主財產(chǎn)權的實質性侵害。

只有用清晰的規(guī)則劃清權責邊界，才能讓業(yè)主明明白白消費，讓物業(yè)公司踏踏實實服務。我建議按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業(yè)服務等級和收費指導標準，明確物業(yè)費收取范圍，加大對物業(yè)侵害業(yè)主財產(chǎn)收益的打擊力度。在一個合同周期內，要對物業(yè)公司的漲價次數(shù)、漲價幅度等進行嚴格限制，避免物業(yè)公司低價中標后再“坐地起價”。

徐云飛：

降低門檻破解成立難決策難困境

成立業(yè)主大會、選出業(yè)主委員會對小區(qū)實行自治，是民法典作出的頂層制度設計，也是業(yè)主維護自身合法權益、提高居住品質、推動小區(qū)和諧發(fā)展的重要途徑。

但我在調研時發(fā)現(xiàn)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難，已成為制約小區(qū)治理的“老大難”。有的物業(yè)公司為了逃避監(jiān)督，通過各種手段阻礙業(yè)主委員會成立。有的物業(yè)公司甚至通過小區(qū)業(yè)主微信群等網(wǎng)絡工具監(jiān)控小區(qū)輿情和業(yè)主議題，阻礙業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建，以此操控管理小區(qū)。

民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項需“由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。但是，“雙三分之二”的參與要求，在實際操作中往往較難實現(xiàn)。

針對這些困境，我建議通過修法降低業(yè)主參與比例要求，并重新構建物業(yè)管理制度，結合我國“大型小區(qū)多、業(yè)主分散”的特點，將排水、消防等涉及公共安全的服務明確由政府承擔。

李曉霞：

健全制度避免老舊小區(qū)亂象復現(xiàn)

近年來，隨著城市更新、老舊小區(qū)改造等惠民工程實施，老舊小區(qū)的地下管網(wǎng)、道路設施、美化綠化等進行了批量大規(guī)模改造，居民生活環(huán)境得到大大改善。但由于老舊小區(qū)的物業(yè)公司一般是小型物業(yè)公司，管理水平低、制度不完善、行為不規(guī)范、服務質量差，導致老舊小區(qū)改造后又變回“臟亂差”。

我建議，一方面，全面清理現(xiàn)有物業(yè)公司，尤其是整頓手續(xù)不合規(guī)、服務不規(guī)范、服務質量差、業(yè)主不滿意的老舊小區(qū)物業(yè)公司，讓廣大居民享受到優(yōu)質物業(yè)服務。另一方面，進一步完善物業(yè)管理制度，簡化業(yè)主委員會成立流程，讓業(yè)主能真正監(jiān)督物業(yè)。此外，構建政府有關部門、物業(yè)公司、業(yè)主委員會共同參與的矛盾糾紛協(xié)商化解機制，搭建物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的日常溝通平臺，著力推進小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化、公開化，增進小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的信任與支持。

總之，只有讓物業(yè)公司規(guī)范起來、業(yè)主參與進來、政府監(jiān)管到位，才能避免老舊小區(qū)改造后反彈，讓好環(huán)境一直維持下去。

孟紅娟：

加強治理提高老舊小區(qū)管理水平

我十分關注老舊小區(qū)的治理問題，為此專門進行了調研，發(fā)現(xiàn)了幾個突出問題：一是居民主體意識弱，不少老舊小區(qū)居民抗拒花錢購買物業(yè)管理服務，拒交物業(yè)費現(xiàn)象非常普遍。二是自治管理水平相對落后，老舊小區(qū)業(yè)主委員會正常運行的非常少，業(yè)主共同決定制度未得到有效貫徹執(zhí)行。三是長效管理機制還未建立。一些老舊小區(qū)采取社區(qū)每年收取少量衛(wèi)生費或業(yè)主交納較低標準的物業(yè)管理費的方式，導致單項改造成果未能有效保持，設施老化破舊，維護成本高，事故隱患多，物業(yè)管理主體負擔沉重。

結合這些問題，我認為，首先要分類推進專業(yè)物業(yè)管理，按條件把小區(qū)分為ABC三類，A類成熟小區(qū)組建業(yè)主委員會，聘請專業(yè)物業(yè)公司，B類開放式小區(qū)打包管理，C類相對管理較差的小區(qū)先由政府托管再推向市場，實現(xiàn)全覆蓋。其次要拓寬服務空間，借城市更新補建物業(yè)用房和經(jīng)營性用房，建“鄰里中心+”養(yǎng)老、購物等服務。最后要破解資金難題，既吸引商業(yè)業(yè)態(tài)和資本進來，也挖掘小區(qū)資源建停車場、照料中心等增加收入。