遂寧市船山區(qū)介福東路106號居民選房現(xiàn)場。船山區(qū)委宣傳部供圖

改造前的廣州市花都區(qū)集群街2號樓樓梯。謝永盛攝

改造后的廣州市花都區(qū)集群街2號樓樓梯。裴力攝

改造前的長沙市雨花區(qū)湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟。湘農(nóng)橋社區(qū)提供

改造后的長沙市雨花區(qū)湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟。湘農(nóng)橋社區(qū)提供

鋁合金門窗、明亮的電梯，每次回到這棟簇新的四層小樓，湖南長沙市雨花區(qū)湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟居民周偉總會多看幾眼。在小區(qū)一眾房齡四五十年的老樓中，2025年11月交付的它格外打眼。

曾經(jīng)的9棟建于1975年，年久失修，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測，確定為C級危房。2023年6月，長沙市出臺進(jìn)一步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)危舊房屋改造工作的實施意見，明確“C、D級城鎮(zhèn)危舊房屋改造可通過征收、維修加固、拆除重建等方式，分類處置實施”。9棟通過自主更新、原拆原建，變了模樣。

目前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。今年的政府工作報告提出“堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展”“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”?！爸С掷吓f住房自主更新、原拆原建”寫入《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》。

由業(yè)主作為實施主體，老舊住房自主更新、原拆原建如何凝聚居民共識？怎么籌集資金？怎樣暢通審批流程？近日，記者在廣東省廣州市、湖南省長沙市、四川省遂寧市等地探訪。

凝聚共識

政府引導(dǎo)，居民協(xié)商，工作做到心坎上

今年67歲的周偉在9棟住了32年，老樓早已刻滿歲月風(fēng)霜。

前兩年，一場大雨導(dǎo)致9棟四樓頂層住戶家中漏水，繼而滲到三樓居民家?！袄蠘怯玫念A(yù)制板，時間長了就漏水。沒有電梯，我們年紀(jì)大了，上下樓很不方便?！敝軅フf。

長沙出臺進(jìn)一步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)危舊房屋改造工作的實施意見后，周偉琢磨了許久：9棟能否拆了重建？他把文件轉(zhuǎn)發(fā)到樓棟微信群，鄰居們反應(yīng)熱烈?？赏峦七M(jìn)時，有人卻打了退堂鼓。

起初，大家以為是政府主導(dǎo)重建。后來仔細(xì)了解，是以業(yè)主為實施主體，靠大家自主協(xié)商、共同決策、自籌資金，再引入項目建設(shè)單位，難度可想而知。

周偉不想放棄，他和其他幾位熱心居民挨家挨戶聽意見：有的經(jīng)濟(jì)困難，一時出不起錢；有的已不在樓里住，不愿花錢；有的想等政府拆遷，得一筆拆遷款……

“我們一起算算賬，算清了再作決定不遲?！敝軅ツ托恼f服有疑慮的住戶——

一筆“長遠(yuǎn)賬”?！岸嗫纯葱侣剤蟮?，我們就能知道，現(xiàn)在城市發(fā)展的方式變了，大力實施城市更新，不搞大拆大建。我們要跟得上形勢?！泵鎸ο氲炔疬w的鄰居，周偉勸道。

一筆“成本賬”。翻開市里的實施意見，周偉指著條文，挑出重點介紹：采取“四原”原則（原址、原面積、原高度、原使用性質(zhì)）拆除重建的改造項目，市、區(qū)兩級財政按原產(chǎn)權(quán)面積適當(dāng)給予獎補(bǔ)?！爸亟ǚ课菝科椒矫椎某杀緝r遠(yuǎn)低于商品房銷售價，不僅住得舒心，將來如果出售還能從中受益?！泵鎸?jīng)濟(jì)困難的鄰居，周偉一邊算賬一邊鼓勵，“辦法總比困難多！”

一筆“安全賬”。“老樓成了危房。墻皮掉落，砸到人怎么辦？線路老化，發(fā)生火災(zāi)怎么辦？”他的話讓不少居民沉思。

一筆“情感賬”。9棟原是職工宿舍，20世紀(jì)90年代房改時，大伙兒滿心歡喜地買下?！白×硕嗄甑姆孔?，大家舍得就讓它這么‘廢’了？”面對已經(jīng)搬離老樓的居民，周偉動情地說，“大家搬家，很多是因為房子老了，不好住。等修好了，還可以搬回來，我們這些老鄰居又能聚在一起……”

幾筆賬算得實實在在，居民的感受真真切切，共識逐漸達(dá)成。

在廣州，花都區(qū)集群街2號樓的房齡已近50年，是D級危房?！袄戏孔硬痪邆湔魇諚l件，又租不出去、賣不上價，不如大家集資，拆了重建?！本用裰械睦宵h員徐耀通提議，不少居民也動了心。

收到部分居民意見后，花都區(qū)相關(guān)部門討論認(rèn)為，這一更新思路符合城市發(fā)展轉(zhuǎn)型趨勢，可以嘗試。很快，由住建部門、街道辦、社區(qū)等組成的聯(lián)合工作組成立了，一邊邀請設(shè)計院設(shè)計新房，一邊做群眾工作。街道辦、社區(qū)先后召開9次居民大會，入戶走訪40多次，逐一回應(yīng)群眾關(guān)心的過渡安置、戶型設(shè)計等問題。業(yè)主們最終達(dá)成一致，決定原拆原建?！罢龑?dǎo)、幫助我們做街坊的工作，把工作做到了大家的心坎上?！毙煲ǜ锌?。

然而，居民各有各的考量，即便做了大量工作，少數(shù)人持不同意見的情況仍在所難免。遂寧船山區(qū)介福東路106號居民陳曉玉就遇到這一難題。

“老樓住了35年，是D級危房，許多住戶盼著住新房。2024年8月征求意見時，有個別住戶始終不同意?！标悤杂裉寡?，實在沒辦法，同意重建的居民只好聯(lián)合出資，購買不愿參與原拆原建住戶的房子，這才讓項目得以實施。

“民法典第二百七十八條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施由業(yè)主共同決定，需要2/3以上的業(yè)主參與表決、超過3/4參與表決的業(yè)主同意?！贝絽^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長牟俊丞說，但實際情況是，不少地方需要全部居民同意才能施行，否則就會陷入停滯。

部分受訪干部建議，針對達(dá)到民法典規(guī)定業(yè)主表決同意人數(shù)的項目，可因地制宜探索執(zhí)行措施，明確執(zhí)行程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，在照顧少數(shù)業(yè)主利益關(guān)切的同時，保障多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益。

籌集資金

居民出資，政府支持，多方投入共推動

老舊住房自主更新，如何實施？

2024年8月底，經(jīng)居民推選，陳曉玉等5人當(dāng)選介福東路106號自主改造委員會委員，委員會代表全體房屋所有權(quán)人發(fā)起和開展改造工作?？筛脑焐婕傲㈨?、申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證等，流程多、專業(yè)性強(qiáng)，單靠居民自身可不行。經(jīng)住建部門、街道辦遴選推薦，自主改造委員會選定遂寧興船實業(yè)有限公司作為項目代辦代建實施單位。當(dāng)年9月21日，自主改造協(xié)議簽訂。

協(xié)議簽訂后，開始籌集建房款。經(jīng)測算，介福東路106號改造總投資約2000萬元，其中居民出資900多萬元，其余由船山區(qū)和興船公司統(tǒng)籌解決。

“改造過程中，公司先行墊付所有資金，居民分4次繳納資金?！迸d船公司工程建設(shè)管理部負(fù)責(zé)人廖均介紹。

居民出資，有的經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，有的經(jīng)濟(jì)能力弱。介福東路106號里，一戶居民家中有兩位老人患病，一時難以湊齊房款。街道辦積極協(xié)調(diào)，興船公司同意這戶居民先欠款?！拔覀冞€幫忙聯(lián)系金融機(jī)構(gòu)，為有需要且符合條件的住戶提供商業(yè)貸款?！绷尉f。

不過，貸款面臨現(xiàn)實約束?！拔Ｅf房業(yè)主中以老年人居多，有的超出了部分銀行的貸款年齡上限。同時，房子拆除重建過程中存在抵押物滅失的情形?！绷尉ㄗh，相關(guān)部門應(yīng)鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行加大對自主更新項目的信貸支持，允許自主更新項目通過房產(chǎn)抵押獲得融資擔(dān)保，為居民提供長周期、低利率貸款服務(wù)。

“居民出資后，剩余的1000多萬元通過財政補(bǔ)助、地方政府專項債券和房屋資產(chǎn)運(yùn)營來補(bǔ)足?！绷尉嬖V記者，介福東路106號項目獲得中央和省級財政提供的城市危舊房改造相關(guān)補(bǔ)助資金288萬元，以及支持危舊房改造的中央預(yù)算內(nèi)投資資金100多萬元。

2025年6月印發(fā)的《四川省城市危舊房改造工作導(dǎo)則（試行）》提出，支持符合條件的城市危舊房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施項目申報地方政府專項債券。“我們正在積極申報，預(yù)計能爭取到300多萬元專項債券支持?！绷尉f，其余資金缺口依靠房產(chǎn)運(yùn)營收入彌補(bǔ)——按原拆原建方案，介福東路106號項目將新建房屋80套，除去72戶居民住宅，剩余8套用于出售或租賃。

在廣州，集群街2號樓改造項目的設(shè)計、監(jiān)理、測量等費(fèi)用由花都區(qū)政府補(bǔ)貼，居民出資占大頭。“整體算下來，居民籌資800多萬元，政府補(bǔ)貼約60萬元?！毙煲ㄕf。

在長沙，按照當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)危舊房屋改造工作實施意見，市、區(qū)兩級財政按1∶1比例，對C、D級危房拆除重建項目進(jìn)行獎補(bǔ)。“居民與代建企業(yè)簽署的價格是每平方米3056元，其中財政獎補(bǔ)1050元，大大減輕了居民負(fù)擔(dān)?！敝軅グ奄~算得明白。

牟俊丞認(rèn)為，地方政府還可通過設(shè)立自主更新基金等方式給予支持，項目實施單位則可通過多余房產(chǎn)租售和后期物業(yè)管理，實現(xiàn)資金補(bǔ)充和長期獲益。

辦理審批

先行先試，多措并舉，完善政策解難題

居民達(dá)成共識，資金籌集到位，報批報建隨即啟動。重要一步，是辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

與一般商業(yè)開發(fā)項目不同，采取拆除重建方式改造危舊房，不涉及調(diào)整土地用途和新增土地，因此花都區(qū)對此免予辦理供地手續(xù)?？蛇M(jìn)入建筑方案設(shè)計環(huán)節(jié)時，難題出現(xiàn)了。

根據(jù)2019年修訂的《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》，經(jīng)鑒定為局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有合法產(chǎn)權(quán)建筑面積和建筑高度、不擴(kuò)大基底面積、不改變“四至”關(guān)系、不改變使用性質(zhì)的前提下，進(jìn)行原址重建或者改建。

然而，集群街2號樓的重建方案有所突破：成套改造要符合住宅設(shè)計規(guī)范，戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間均需擴(kuò)大；增設(shè)電梯，樓頂需增加設(shè)備用房；疏散樓梯需擴(kuò)寬，才符合防火規(guī)范。

“經(jīng)測算，在總戶數(shù)不變的前提下，集群街2號樓基底面積需增加31.21平方米，建筑面積增加120.33平方米，建筑高度增加0.48米?！睆V州市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局局長李文偉說，新房既會長“高”，也會長“胖”，與技術(shù)規(guī)定存在沖突，后續(xù)規(guī)劃報建很難推進(jìn)。

多部門多次商議，觀點不一：有的從規(guī)范審批角度出發(fā)，認(rèn)為不應(yīng)突破現(xiàn)行法規(guī)；有的覺得打破束縛勢在必行，這是提升居民生活品質(zhì)、探索老城區(qū)自主更新路徑的必由之路。

解決之道，在堅持人民至上、實事求是；破題之鑰，關(guān)鍵靠先行先試、改革突破。

花都區(qū)委和區(qū)政府高度重視，將集群街2號樓納入廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)微改造試點，并由花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，研究出臺《廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》。

“方案明確允許適度增加建筑面積，適當(dāng)增設(shè)公共活動空間和公共服務(wù)配套設(shè)施?！毙煲ㄕf，對住宅合理增加的面積，居民補(bǔ)繳土地出讓金后，可獲得不動產(chǎn)權(quán)證，“房子面積大了，功能合理了，還裝上了電梯，住著更舒服?！?/p>

集群街2號樓原拆原建項目2024年3月開工建設(shè)，積累了有益經(jīng)驗。其相關(guān)做法入選住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第四批）》。2025年12月1日起施行的《廣州市國土空間規(guī)劃條例》則明確，除重點功能片區(qū)等少數(shù)情況外，“城鎮(zhèn)危舊房改造，可以采用原狀維修或者拆除重建的方式實施改造提升，為改善民生、增加公益設(shè)施或者公共空間的，可以適當(dāng)增加建筑面積?！?/p>

2025年，新版國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》頒布實施，有14項提升，包括將住宅層高提高到不低于3米，規(guī)定4層起要加裝電梯等。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹前不久接受記者采訪時表示，要繼續(xù)圍繞好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好運(yùn)維建設(shè)“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”。

不過，部分地區(qū)在危舊房改造中，仍對原拆原建設(shè)置原面積、原高度等指標(biāo)，一定程度限制了改造效果?！岸嗄昵暗淖》繕?biāo)準(zhǔn)，很多已難以滿足居民改善性住房需求，也不適應(yīng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段的新要求?！蹦部∝┙ㄗh相關(guān)部門加快制定適應(yīng)性指標(biāo)和規(guī)范，推動更多老房子改造成“好房子”。

此外，原拆原建所需辦理的各項審批涉及多部門、多環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)審批流程較難跟上城市更新需要。

簡化審批流程，花都區(qū)推行多部門并聯(lián)審批，大幅壓縮審批時限?！敖ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等行政審批，所需時間由47個工作日壓縮到5個工作日。集群街2號樓從開工建設(shè)到2025年1月交房交證，用時僅9個月?！被ǘ紖^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長江奇介紹。

遂寧則將重點放在下放審批權(quán)限上。當(dāng)?shù)爻雠_規(guī)定，對船山區(qū)城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，用地面積小于或等于3000平方米的原址拆除重建項目，委托船山區(qū)相關(guān)部門審批?！巴ㄟ^下放權(quán)限、簡化手續(xù)、并聯(lián)審批等方式，提升審批效率，破解原址重建‘審批難’?！蹦部∝┱f。

施工建設(shè)

因地制宜，優(yōu)化設(shè)計，老房子“長”出新樣子

老房子變“好房子”，設(shè)計很重要。

集群街2號樓設(shè)計啟動之初，設(shè)計團(tuán)隊就把改善房子不合理布局作為重中之重。“比如，徐耀通家有一間南向臥室獨立在成套房之外，進(jìn)出要經(jīng)過公共走廊。我們把這間房平移至北向，與成套房連通。騰出的空間并入另外一戶，實現(xiàn)戶型優(yōu)化?！睆V東省建筑設(shè)計研究院集團(tuán)股份有限公司建筑創(chuàng)作院副院長蔡淳鑌舉例。

蔡淳鑌還提到，一些住戶存在廚衛(wèi)相連、需經(jīng)廚房進(jìn)入衛(wèi)生間的問題，不僅串味嚴(yán)重，空間也局促。這次改造，相關(guān)戶型按國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》重新設(shè)計，廚衛(wèi)面積和設(shè)計均達(dá)到規(guī)范要求。

在長沙，湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟通過重建優(yōu)化，在房屋建筑面積不變的情況下，得房率由原先的七成左右提升至95%以上，戶型也更加周正，居住體驗明顯改善。

電梯、公共走廊等配套及附屬設(shè)施，同樣關(guān)系居民體驗。設(shè)計過程中，蔡淳鑌團(tuán)隊邊征求群眾意見，邊完善設(shè)計方案。當(dāng)時，新版《住宅項目規(guī)范》尚未頒布，《住宅設(shè)計規(guī)范》要求，7層及以上住宅必須設(shè)置電梯；12層及以上住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中應(yīng)設(shè)置一臺可容納擔(dān)架的電梯。“集群街2號樓只有5層，但考慮到老年住戶較多，我們不僅安裝了電梯，還選擇了‘擔(dān)架電梯’，以備不時之需?！辈檀捐\說，對照新版《住宅項目規(guī)范》，這一設(shè)計也達(dá)到了要求。

不過，危舊房多位于老舊小區(qū)，受客觀條件限制，有的達(dá)不到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！氨热?，現(xiàn)行規(guī)范要求，住宅建筑間距應(yīng)按底層在冬至日不少于1小時的日照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。在遂寧，要達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，樓間距和樓高的比例約為1∶1?！绷尉越楦|路106號為例，“新建樓高24米多，建筑間距就也得24米多。但樓前樓后均有建筑，難以滿足要求。”

遂寧出臺政策，明確危舊房改造時，建筑間距、綠地率等指標(biāo)可按不低于改造前水平控制?！翱傮w原則是因地制宜，但要符合消防安全等底線要求。”廖均說。

記者注意到，類似規(guī)定也被寫入《廣州市國土空間規(guī)劃條例》：“以不低于現(xiàn)狀指標(biāo)實施危舊房改造”。

妥善安置過渡，是居民所盼。在船山區(qū)，D級危房的住戶，若只有唯一住房，過渡期間可向政府申請保障性租賃住房?！?0多平方米的兩居，每月只要220多元，而且離老房子不遠(yuǎn)，我沒事就回去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)?！标悤杂駥@樣的安排很滿意。

施工過程中，居民、社區(qū)、項目實施單位等密切配合，老房子得以“長”出新樣子。

湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟的作業(yè)面小，材料堆場狹窄?！笆┕挝惶崆爸贫ㄊ┕し桨?，合理安排材料進(jìn)場時間，避免道路堵塞。社區(qū)積極協(xié)調(diào)作業(yè)場與周邊居民生活，減少影響，保障項目順利推進(jìn)?！毕孓r(nóng)橋社區(qū)黨委書記周詩靜說，業(yè)主委員會代表也時常到場查看施工用料，監(jiān)督施工質(zhì)量，幫助解決難題。

目前，陳曉玉和徐耀通都已拿到新房鑰匙，周偉正加緊裝修，期待著早日搬進(jìn)新居。

在長沙，一些有意愿實施自主更新的危舊房住戶和社區(qū)居民前往湘農(nóng)橋社區(qū)學(xué)習(xí)；在遂寧，介福東路106號旁邊的一個原拆原建項目已進(jìn)入前期調(diào)研階段；在廣州，集群街2號樓項目完工后，當(dāng)?shù)厝ν苿游Ｅf房改造，相繼建成小石集、新華坊等自主更新、原拆原建項目，繼續(xù)探索危舊房改造用地、規(guī)劃、建設(shè)等方面經(jīng)驗。

隨著首批項目成功“打樣”，自主更新、原拆原建模式由點及面、逐步推廣，更多群眾的美好生活愿景正在照進(jìn)現(xiàn)實。（記者 王永戰(zhàn) 王云娜 申智林）